В усадьбе Раисы Павловны Гурмыжской, «очень богатой помещицы», к воспитаннице Аксюше пристаёт Буланов, «молодой человек, не доучившийся в гимназии». Аксюша уходит, и лакей Карп намекает Буланову: не обратить ли ему внимание на саму барыню.

В это время появляются сама Гурмыжская и вместе с ней «богатые соседи-помещики»: отставной кавалерист Бодаев и Милонов. Хозяйка рассказывает, что хочет сделать «три добрых дела разом» — выдать Аксюшу за Буланова и позаботиться о племяннике покойного мужа; его она не видела пятнадцать лет, и он её единственный родственник и законный наследник. Он шлёт ей небольшие подарки со всей России, но где он, что с ним — неизвестно.

Купец Восмибратов пришёл купить лес и сватать сына Петра за Аксюшу. Денег за уже купленный лес он, однако, «не захватил». Гурмыжская отказывает: «Уже есть жених, в доме живёт. Может быть, в городе говорят вздор какой-нибудь, так вы знайте: это жених». «Только отца в дураки ставишь. Погоди ж ты у меня!» — грозит сыну купец. Зато лес куплен с выгодой. На этот раз как бы случайно купец не оставляет и расписки. Отец с сыном уходят. Карп приводит Аксюшу и Улиту. Стараясь унизить Аксюшу, Раиса Павловна велит ей играть роль невесты Буланова: «мне так нужно». Но презрение, выказываемое Аксюшей Буланову, её бесит. Она выспрашивает про них Улиту, та ей угождает: «Она-то к нему очень ласкова, а он как будто так... ...не желаю».

В лесу встречаются Петр и Аксюша. Они любят друг друга, но отец Петра не хочет и слышать о снохе без приданого. Они уходят. Появляются с разных сторон Счастливцев и Несчастливцев, два знакомых актёра: комик и трагик. Они встречаются случайно на пути один из Вологды в Керчь, другой из Керчи в Вологду. И теперь сообщают друг другу, что ни в Керчи, ни в Вологде труппы нет, играть негде. Оба идут пешком, без денег. В ранце Геннадия Демьяновича Несчастливцева «пара платья хорошего», «шляпа складная», ещё что-то и сломанный пистолет. У Аркадия Счастливцева все имущество — узелок на палке и «самое лёгкое» пальто, а в узелке «библиотека», «пьес тридцать», да бутафорские ордена. «И все ты это стяжал?» (в значении стащил, стянул). «И за грех не считаю: жалованье задерживают». Они мечтают о собственной труппе: «Вот если бы нам найти актрису драматическую, молодую, хорошую  Бросится женщина в омут головой от любви — вот актриса. Да чтоб я сам видел, а то не поверю. Вытащу из омута, тогда поверю. Ну, видно, идти». «Куда?» — спрашивает Аркадий. И читает надпись: «В усадьбу „Пеньки“ г-жи Гурмыжской». Они «медленно уходят».

Утром в саду имения Гурмыжская, кокетничая с Булановым, рассказывает ему сон, будто её племянник «приехал и убил тебя из пистолета при моих глазах». Она озабочена: «...И вдруг он явится!  Надо будет и ему дать какую-нибудь часть! И я должна буду отнять у того, кого люблю». Они решают лучше и не говорить о племяннике. Входит Карп и докладывает: самовар готов, а ночью «барин приехали». И со словами «Вот и не верь снам» Гурмыжская с Булановым уходят пить чай.

Входят актёры. Несчастливцев, «одетый очень прилично», решает Аркадия, который в «прежнем костюме», объявить здесь своим лакеем, а самого себя — офицером в отставке.

Приходят Восмибратов и Петр. Карп не желает докладывать о них барыне: «...Заняты с полковником. Племянник ихний приехал». «Полковник?» «Разумеется, полковник». Купцы уходят.

Буланов откровенничает с Несчастливцевым: «Маменька говорит, у меня ум не такой, не для ученья-с». «Какой же?» «Практический-с». «Ну, благодари творца, что хоть „какой-нибудь“ есть. А то часто бывает, что и никакого нет». «Да и это ничего-с. Было бы только земли побольше, да понимать свой интерес, помещичий; а то и без ума Можно прожить-с!» «Да ты, брат, молодец совсем!», — восклицает актёр, когда Буланов просит научить его карточным «вольтам», чтобы шулерствовать.

Поселили гостей в беседке. И когда Несчастливцев уходит туда с Булановым, Восмибратов тут же является к Гурмыжской и простейшим образом обманывает её, забрав расписку, недодав тысячу рублей и намекнув на неудачное сватовство. «Денной грабёж», — говорит Раиса Павловна и делится неприятностью с вошедшим Булановым. С ним Несчастливцев. Он на слова Гурмыжской: «Уж теперь нечего делать» по ремарке «с жаром» восклицает: «Как нечего? Воротить его! (Поднимая глаза к небу.) Что я с ним сделаю! Боже, что я с ним сделаю!  Аркашка, подай мои ордена!»

Приводят Восмибратова с сыном, и трагик пускает в ход самые громкие слова, чтоб изобразить грозного барина. Хозяйка пугается, купцы — не очень. Но в конце концов актёру удаётся задеть «честь» купца, и тот отдаёт деньги.

«Вот ваши деньги, получите», — говорит Несчастливцев Гурмыжской. («Отходит к стороне и стоит, скрести руки и спустя голову».) Гурмыжская благодарит и говорит, что должна ему «ровно такую сумму» (о чем речь шла ещё и до его прихода в усадьбу). Актёр отвечает: «Не верю», говорит цветистые фразы о деликатности, благородстве Гурмыжской и со слезами и словами: «Довольно милостей! Довольно ласк! Я сделаюсь идолопоклонником, я буду молиться на тебя!», — закрывает лицо руками и уходит. Возмущённый Аркадий прячется в кустах и наблюдает, как Гурмыжская, посмеиваясь над Несчастливцевым, отдаёт деньги Буланову.

И ночью в другой части сада хвалится Несчастливцеву: «Умный человек нигде не пропадёт». «Умный? Это ты про кого же?» «Про себя-с». «Ну, кто ж это тебе сказал, что ты умный? Ты, братец, не верь, тебя обманули». Но Аркадий собой вполне доволен: поужинал с барского стола, «сказал, что так приучен у вас», «сошёлся с ключницей и по такому случаю  занял у неё денег, да ещё у меня бутылка наливки в уголку подле кровати, будто вакса». А товарища порицает: «Вот вы говорите, что умны, а гимназист-то, видно, умнее: он здесь получше вашего роль-то играет». «Какая роль, братец? Ну, что он такое? Мальчишка, больше ничего». «Какая роль? Первый любовник-с». «Любовник? Чей?» «Тётеньки вашей!  Он-то любовника играет, а вы-то... простака!» Последние слова Аркадий говорит «из-за куста», спасаясь от всерьёз уже разъярённого трагика. Аркадий убегает, но дело сделано. «Он солгал, бесстыдно солгал», — начинает монолог трагик. И продолжает: «Но если моя благочестивая тётушка...», кончая так: «Посмеяться над чувством, над тёплыми слезами артиста! Нет, такой обиды не прощает Несчастливцев!»

Появляются Карп, Улита, затем Аркадий. Карп подтрунивает над УЛИТОЙ, явившейся, видимо, на свидание; сплетничает про разорительные романы барыни: он сам возил на почту деньги доктору-французу, топографу, какому-то итальянцу. Улита ахает, а оставшись с Аркадием, начинает изливать ему душу, жалуясь на зависимое положение. Аркадий боится Несчастливцева, который бродит по саду, и пробалтывается с досады Улите, что тот не офицер, сам он не слуга ему, оба — актёры «и оба пьяницы».

В сад приходят Петр и Аксинья. Восмибратов-отец опять час ругал сына, зато теперь согласен приданого взять две тысячи — но уж не меньше. Пара приходит к мысли просить денег «у братца, у Геннадия Демьяновича» — больше не у кого. Аксинья между тем начинает отчаиваться: «Все в воду тянет,  все на озеро поглядываю». Петр испуган, она его успокаивает, он уходит, и Аксинья внезапно встречается с Несчастливцевым. Он в некотором экстазе и актёрствует сам перед собой и Аксиньей: «Женщина, прекрасная женщина... Ты женщина или тень?.. А! я вижу, что ты женщина. А я желал бы в эту прекрасную ночь побеседовать с загробными жителями... Много тайн, много страданий унесли они с собой в могилу. Душа моя мрачна, мне живых не надо... Прочь!» «Братец, и я много страдала и страдаю». Живая, до конца открытая речь Аксюши вдруг попадает в тон аффектации Несчастливцева — он у Аксюши, видимо, вызывает полное доверие — а главное, у обоих свои несчастья. Они тут же и выясняются: на отчаянную просьбу о двух тысячах актёр может только ответить: «Прости меня, прости! Я бедней тебя  не тебе у меня денег просить, а ты мне не откажи в пятачке медном, когда я постучусь под твоим окном и попрошу похмелиться. Мне пятачок, пятачок! Вот кто я». Тут пафос трагика вполне отвечает реальности: Аксинья бежит к озеру. За ней Несчастливцев с криком: «Нет, нет, сестра! Тебе рано умирать!» Со словами: «Ну, убежал куда-то. УЖ не топиться ли? Вот бы хорошо-то. Туда ему и дорога...» — идёт в беседку Аркадий.

Собираясь, уходить, он сталкивается с товарищем и спасённой им девушкой. Трагик на пике душевного подъёма: все словно бы следует его тону, словам, декламациям: женщина от любви бросилась на его глазах в воду. И он убеждает Аксюшу идти в актрисы: буквально, вот сейчас в его труппу. Отчаявшаяся, полузавороженная, Аксюша как будто соглашается: «Хуже не будет.  Как вам угодно. Я готова на все». «У меня есть несколько ролей, я тебе почитаю.  В эту ночь я посвящаю тебя в актрисы.  Стой, беглец! Я великодушен, я тебя прощаю. Торжествуй, Аркашка! У нас есть актриса; мы с тобой объедем все театры и удивим всю Россию».

Они втроём уходят в беседку, их сменяют Раиса Павловна с УЛИТОЙ, та передаёт новости барыне; оборот событий её устраивает.

Улита приглашает Буланова и исчезает. Раиса Павловна напропалую кокетничает с Булановым, требуя, чтоб он угадал, что же она любит. А когда, услышав: «Тебя, дурак! тебя!», тот, бормоча: «Да-с  Давно бы вы-с... Вот так-то лучше, Раисынька! Давно бы ты...» лезет целоваться, отталкивает его: «Что ты, с ума сошёл? Пошёл прочь! Ты, неуч, негодяй, мальчишка!» и уходит. Буланов в ужасе. «Что я сдуру-то наделал! Завтра же меня... Отсюда  В три шеи! Виноват-с!  Пропал, пропал, пропал!»

Но Буланов не пропал. Наутро в зале он куражится над Карпом: «Я беспорядков в доме не потерплю! Я вам не Раиса Павловна...» Карп уходит с ехидно подчёркнутой покорностью. «Здравствуйте, господин Несчастливцев!» — приветствует актёра Буланов. «Ты знаешь, что я Несчастливцев?» «Знаю». «Я очень рад, братец. Значит, ты знаешь, с кем имеешь дело, и будешь вести себя осторожно и почтительно». Буланов явно побаивается актёра, а тот метко над ним издевается; но все-таки сейчас ему приходится уйти, раз такова воля хозяйки. УХОДЯ, он замечает случайно оставленную на столе денежную шкатулку.

Входит Гурмыжская. Буланов с ней на ты, он строит планы. На приданое Аксюше денег жаль. Раиса Павловна с Булановым в затруднении, и тут входит сама Аксюша. Буланова отсылают, и Гурмыжская затевает с Аксюшей о нем разговоры. Они приводят только к обмену колкостями не в пользу хозяйки, и в конце концов она признает, что ревнует Буланова к Аксюше. Когда Аксюша говорит, что сама решила уйти из Пеньков, Раиса Павловна почти умиляется. Аксюшу сменяет Несчастливцев, и очень решительно. «Они никаких резонов не слушают», — говорит Карп. Актёр его высылает: «Не пускай никого». Он в своём дорожном костюме. Отбирает колокольчик у барыни и кладёт пистолет возле шкатулки. «Не бойтесь, мы будем разговаривать очень мирно, даже любезно. Знаете что? Подарите мне её на память (шкатулку)». «Ах, нельзя, мой друг, тут важные бумаги, документы по имению». «Вы ошиблись, тут деньги». Так, попугивая, актёру удаётся уговорить Раису Павловну уделить ему деньги из шкатулки. В итоге Гурмыжская отдаёт тысячу, которую должна (в чем признается), и говорит, что «не сердится» — не то трагик грозит тут же застрелиться. Актёр заказывает тройку, предвкушает выгодные контракты, бенефисы. Аркадий в восторге. В доме собираются гости. Аксюша ищет Петра: попрощаться. Оказывается, последнее условие отца: «Хоть бы тысячу за тебя, дурака, дали». Аксюша бросается к трагику: «Попросите тётушку,  теперь только тысячу рублей нужно, только тысячу». «А что ж в актрисы-то, дитя моё? С твоим-то чувством...» «Братец... чувство... оно мне дома нужно». И актёр со словами «Дай мне хорошенько вдохновить себя...» идёт в столовую.

Входят Милонов, Бодаев, хозяйка с Булановым, и выясняется причина торжества: Гурмыжская выходит за Буланова замуж. Появляется Несчастливцев. В дверях Восмибратовы, Аксюша, Аркадий. «Тётушка, вы счастливы?» — спрашивает Несчастливцев и убеждает её сделать доброе дело — небольшой для себя суммой устроить и счастье племянницы: Гурмыжская отказывает. Буланов ей поддакивает. И актёр, к ужасу Аркадия, отдаёт деньги Аксюше. Их берет Восмибратов и пересчитывает. Аксюша горячо благодарит Несчастливцева. Милонов желает «поступок напечатать в газетах», а Бодаев приглашает к нему заходить, но на брудершафт с актёром выпить отказываются. «Вы, кажется, ехать собираетесь» — напоминает Буланов. «И в самом деле, брат Аркадий,  как мы попали в этот сыр-дремучий бор? Тут все в порядке, как в лесу быть следует. Старухи выходят замуж за гимназистов, молодые девушки топятся от горького житья у своих родных: лес, братец», — говорит трагик. «Комедианты», — пожимает плечами Раиса Павловна. «Комедианты? Нет, мы артисты, а комедианты — вы.  Что вы сделали? кого накормили? кого утешили?  Девушка бежит топиться, кто её толкает в воду? Тётка. Кто спасает? Актёр Несчастливцев. „Люди, люди! Порождение крокодилов!“» И актёр читает монолог Карла Моора из «Разбойников», заканчивая словами: «О, если б я мог остервенить против этого адского поколения всех кровожадных обитателей лесов!» «Но позвольте, за эти слова можно вас и к ответу!» «Да просто к становому. Мы все свидетели!» — откликаются Милонов и Буланов.

«Меня? Ошибаешься. Цензуровано. Смотри: одобряется к представлению. Ах ты, злокачественный мужчина! Где же тебе со мной разговаривать! Я чувствую и говорю, как Шиллер, а ты — как подьячий. Ну, довольно. В дорогу, Аркашка.  Послушай, Карп! Если приедет тройка, ты вороти её, братец, в город, и скажи, что господа пешком пошли. Руку, товарищ! (Подаёт руку Счастливцеву и медленно удаляется.)»