Детство Эстер Саммерстон проходит в Виндзоре, в доме её крестной, мисс Барбери. Девочка чувствует себя одинокой и часто приговаривает, обращаясь к своему лучшему другу, румяной кукле: «Ты же отлично знаешь, куколка, что я дурочка, так будь добра, не сердись на меня». Эстер стремится узнать тайну своего происхождения и умоляет крестную рассказать хоть что-нибудь о матери. Однажды мисс Барбери не выдерживает и сурово произносит: «Твоя мать покрыла себя позором, а ты навлекла позор на неё. Забудь о ней...» Как-то, возвратившись из школы, Эстер застаёт в доме незнакомого важного господина. Оглядев девочку, он произносит нечто вроде «А!», потом «Да!» и уезжает...

Эстер исполнилось четырнадцать лет, когда внезапно умирает её крестная. Что может быть страшнее, чем осиротеть дважды! После похорон появляется тот самый господин по фамилии Кендж и от имени некоего мистера Джарндиса, осведомлённого о печальном положении юной леди, предлагает поместить её в первоклассное учебное заведение, где она ни в чем не будет нуждаться и подготовится к «выполнению долга на общественном поприще». Девушка с благодарностью принимает предложение и через неделю, в изобилии снабжённая всем необходимым, уезжает в город Рединг, в пансион мисс Донни. В нем учатся всего двенадцать девушек, и будущая воспитательница Эстер, с её добрым характером и желанием помочь, завоёвывает их расположение и любовь. Так протекает шесть счастливейших лет её жизни.

По окончании учёбы Джон Джарндис (опекун, как называет его Эстер) определяет девушку в компаньонки к своей кузине Аде Клейр. Вместе с молодым родственником Ады мистером Ричардом Карстоном они отправляются в поместье опекуна, известное как Холодный дом. Когда-то дом принадлежал двоюродному деду мистера Джарндиса, несчастному сэру Тому, и назывался «Шпили». С этим домом было связано едва ли не самое известное дело так называемого Канцлерского суда «Джарндисы против Джарндисов». Канцлерский суд был создан в эпоху Ричарда II, правившего в 1377–1399 гг., чтобы контролировать Суд общего права и исправлять его ошибки. Но надеждам англичан на появление «Суда справедливости» не суждено было осуществиться: волокита и злоупотребления чиновников привели к тому, что процессы длятся десятилетиями, умирают истцы, свидетели, адвокаты, накапливаются тысячи бумаг, а конца тяжбам все не предвидится. Таким был и спор о наследстве Джарндисов — многолетнее разбирательство, в ходе которого погрязший в судебных делах хозяин Холодного дома забывает обо всем, а его жилище ветшает под воздействием ветра и дождя. «Казалось, что дом пустил себе пулю в лоб, как и его отчаявшийся владелец». Теперь, благодаря стараниям Джона Джарндиса, дом выглядит преображённым, а с появлением молодых людей оживает ещё более. Умной и рассудительной Эстер вручаются ключи от комнат и кладовок. Она превосходно справляется с нелёгкими хозяйственными хлопотами — недаром сэр Джон ласково называет её Хлопотуньей! Жизнь в доме течёт размеренно, визиты чередуются с поездками в лондонские театры и магазины, приём гостей сменяется долгими прогулками...

Их соседями оказываются сэр Лестер Дедлок и его жена, моложе него на добрых два десятка лет. Как острят знатоки, у миледи «безупречный экстерьер самой выхоленной кобылицы во всей конюшне». Светская хроника отмечает каждый её шаг, каждое событие в её жизни. Сэр Лестер не столь популярен, но не страдает от этого, ибо горд своим аристократическим родом и заботится лишь о чистоте своего честного имени. Соседи иногда встречаются в церкви, на прогулках, и Эстер долго не может забыть того душевного волнения, которое охватило её при первом взгляде на леди Дедлок.

Подобное же волнение испытывает и молодой служащий конторы Кенджа Уильям Гаппи: увидев Эстер, Аду и Ричарда в Лондоне по дороге в поместье сэра Джона, он с первого взгляда влюбляется в миловидную нежную Эстер. Будучи в тех краях по делам фирмы, Гаппи посещает усадьбу Дедлоков и, поражённый, останавливается у одного из фамильных портретов. Лицо впервые увиденной леди Дедлок кажется клерку странно знакомым. Вскоре Гаппи приезжает в Холодный дом и признается Эстер в любви, но получает решительный отпор. Тогда он намекает на удивительное сходство Эстер и миледи. «Удостойте меня вашей ручки, — уговаривает Уильям девушку, — и чего только я не придумаю, чтобы защитить ваши интересы и составить ваше счастье! Чего только не разведаю насчёт вас!» Он сдержал слово. В его руки попадают письма безвестного господина, скончавшегося от чрезмерной дозы опиума в грязной, убогой каморке и похороненного в общей могиле на кладбище для бедных. Из этих писем Гаппи узнает о связи капитана Хоудона (так звали этого господина) и леди Дедлок, о рождении их дочери. Уильям незамедлительно делится своим открытием с леди Дедлок, чем приводит её в крайнее смущение. Но, не поддаваясь панике, она аристократически холодно отвергает доводы клерка и только после его ухода восклицает: «О, дитя моё, дочь моя! Значит, она не умерла в первые же часы своей жизни!»

Эстер тяжело заболевает оспой. Это случилось после того, как в их поместье появляется осиротевшая дочь судебного чиновника Чарли, которая становится для Эстер и благодарной воспитанницей, и преданной горничной. Эстер выхаживает заболевшую девочку и заражается сама. Домочадцы долго прячут зеркала, чтобы не расстраивать Хлопотунью видом её подурневшего лица. Леди Дедлок, дождавшись выздоровления Эстер, тайно встречается с нею в парке и признается в том, что она — её несчастная мать. В те давние дни, когда капитан Хоудон бросил её, она — как её убедили — родила мёртвого ребёнка. Могла ли она предположить, что девочка оживёт на руках её старшей сестры и будет воспитана в полной тайне от матери... Леди Дедлок искренне кается и умоляет о прощении, но более всего — о молчании, дабы сохранить привычную жизнь богатой и знатной особы и покой супруга. Эстер, потрясённая открытием, согласна на любые условия.

Никто не догадывается о случившемся — не только обременённый заботами сэр Джон, но и влюблённый в Эстер молодой врач Аллен Вудкорт. Умный и сдержанный, он производит на девушку благоприятное впечатление. Он рано лишился отца, и мать все свои скудные средства вложила в его образование. Но, не имея в Лондоне достаточно связей и денег, Аллен не может их заработать на лечении бедняков, Не удивительно, что при первом случае доктор Вудкорт соглашается на должность корабельного врача и надолго отправляется в Индию и Китай, Перед отъездом он наведывается в Холодный дом и взволнованно прощается с его обитателями.

Ричард также пытается изменить свою жизнь: он выбирает юридическое поприще. Начав работать в конторе Кенджа, он, к неудовольствию Гаппи, хвастает, что раскусил дело Джарндисов. Несмотря на советы Эстер не вступать в утомительную тяжбу с Канцлерским судом, Ричард подаёт апелляцию в надежде отсудить у сэра Джона наследство для себя и кузины Ады, с которой помолвлен. Он «ставит на карту все, что может наскрести», тратит на пошлины и налоги небольшие сбережения любимой, но судебная волокита отнимает у него здоровье. Тайно обвенчавшись с Адой, Ричард заболевает и умирает на руках молодой жены, так и не увидев своего будущего сына.

А вокруг леди Дедлок сгущаются тучи. Несколько неосторожных слов наводят завсегдатая их дома юриста Талкингхорна на след её тайны. Этот солидный джентльмен, чьи услуги щедро оплачиваются в высшем обществе, мастерски владеет умением жить и вменяет себе в обязанность обходиться без каких бы то ни было убеждений. Талкингхорн подозревает, что леди Дедлок, переодевшись в платье горничной-француженки, посетила дом и могилу своего возлюбленного, капитана Хоудона. Он похищает у Гаппи письма — так ему становятся известны подробности любовной истории. В присутствии четы Дедлоков и их гостей Талкингхорн рассказывает эту историю, якобы случившуюся с некоей неизвестной особой. Миледи понимает, что пришла пора выяснить, чего же он добивается. В ответ на её слова о том, что она хочет исчезнуть из своего дома навсегда, адвокат убеждает её продолжать хранить тайну во имя спокойствия сэра Лестера, которого «и падение луны с неба так не ошеломит», как разоблачение супруги.

Эстер решается открыть свою тайну опекуну. Он встречает её сбивчивый рассказ с таким пониманием и нежностью, что девушку переполняет «пламенная благодарность» и желание работать усердно и самоотверженно. Нетрудно догадаться, что, когда сэр Джон делает ей предложение стать настоящей хозяйкой Холодного дома, Эстер отвечает согласием.

Ужасное событие отвлекает её от предстоящих приятных хлопот и надолго вырывает из Холодного дома. Случилось так, что Талкингхорн разорвал соглашение с леди Дедлок и пригрозил в скором времени раскрыть сэру Лестеру позорную правду. После тяжёлого разговора с миледи адвокат отправляется домой, а наутро его находят мёртвым. Подозрение падает на леди Дедлок. Инспектор полиции Баккет проводит расследование и сообщает сэру Лестеру о результатах: все собранные улики свидетельствуют против горничной-француженки. Она арестована.

Сэр Лестер не может вынести мысли, что его жену «низвергли с тех высот, которые она украшала», и сам падает, сражённый ударом. Миледи, чувствуя себя затравленной, бежит из дому, не взяв ни драгоценностей, ни денег. Она оставила прощальное письмо — о том, что невиновна и хочет исчезнуть. Инспектор Баккет берётся отыскать эту смятенную душу и обращается за помощью к Эстер. Долгий путь проходят они по следам леди Дедлок. Парализованный супруг, пренебрегая угрозой чести рода, прощает беглянку и с нетерпением ждёт её возвращения. К поискам присоединяется доктор Аллен Вудкорт, недавно вернувшийся из Китая. За время разлуки он ещё сильнее полюбил Эстер, но увы... У решётки памятного кладбища для бедных он обнаруживает бездыханное тело её матери.

Эстер долго, болезненно переживает случившееся, но постепенно жизнь берет своё. Ее опекун, узнав о глубоких чувствах Аллена, благородно уступает ему дорогу. Холодный дом пустеет: Джон Джарндис, он же опекун, позаботился об устройстве для Эстер и Аллена столь же славного поместья размером поменьше в Йоркшире, где Аллен получает место доктора для бедных. Это поместье он тоже назвал «Холодный дом». В нем нашлось место и для Ады с сыном, названным в честь отца Ричардом. На первые же свободные деньги они пристраивают для опекуна комнату («брюзжальню» ) и приглашают его погостить. Сэр Джон становится любящим опекуном теперь уже Аде и её маленькому Ричарду. Они возвращаются в «старший» Холодный дом, а к Вудкортам часто приезжают погостить: для Эстер и её мужа сэр Джон навсегда остался самым лучшим другом. Так проходит семь счастливых лет, и сбываются слова мудрого опекуна: «Оба дома родные для вас, но старший Холодный дом претендует на первенство».