В прологе Иностранец допытывается у Дворянина, кто сочинил комедию, которую вот-вот будут разыгрывать: называется несколько имён (в числе других Аламанни, Ариосто, Бембо, Тассо), а затем Дворянин объявляет, что пьесу написал Пьетро Аретино. В ней рассказывается о двух проделках, совершенных в Риме, — а этот город живёт на иной манер, нежели Афины, — поэтому комический стиль древних авторов не вполне соблюдён.

На сцену тут же выходят мессер Мако и его слуга. С первых слов становится ясно: сиенский юноша настолько глуп, что его только ленивый не обманет. Он с ходу сообщает художнику Андреа о своей заветной цели сделаться кардиналом и договориться с королём Франции (с папой, уточняет более практичный слуга). Андреа советует для начала превратиться в придворного, ведь мессер Мако явно делает честь своему отечеству (уроженцы Сиены считались туповатыми). Воодушевлённый Мако приказывает купить книжку о придворных у уличного разносчика (слуга приносит сочинение о турках) и заглядывается на красотку в окне: не иначе это герцогиня Римская — надо ею заняться, когда будут освоены придворные манеры.

Появляются слуги Параболано — этот знатный синьор томится от любви, и именно ему суждено стать жертвой второй проделки. Стремянный Россо от души честит своего господина за скупость, самодовольство и лицемерие. Валерио с фламминио порицают хозяина за доверие к проходимцу Россо. Свои качества Россо сразу же и демонстрирует: сговорившись о продаже миног, он сообщает причетчику собора Святого Петра, что в рыбака вселились бесы, — не успев порадоваться тому, как ловко обжулил покупателя, бедняга попадает в лапы церковников.

Мастер Андреа приступает к обучению Мако. Усвоить придворные манеры нелегко: нужно уметь сквернословить, быть завистливым и развратным, злоязычным и неблагодарным. Первое действие завершается воплями рыбака, которого едва не убили, изгоняя бесов: несчастный проклинает Рим, а также всех, кто в нем живёт, кто его любит и кто в него верит.

В следующих трёх действиях интрига развивается в чередовании сценок из римской жизни. Мастер Андреа объясняет Мако, что Рим — подлинный бардак, фламминио делится наболевшим со стариком Семпронио: в прежние времена служить было одно удовольствие, ибо за это полагалась достойная награда, а теперь все готовы сожрать друг друга. В ответ Семпронио замечает, что сейчас лучше находиться в аду, чем при дворе.

Подслушав, как Параболано повторяет во сне имя Ливии, Россо спешит к Альвидже — своднице, готовой совратить само целомудрие. Альвиджа пребывает в горести: приговорили к сожжению её наставницу, безобидную старушку, которая виновата только в том, что отравила кума, утопила в реке младенца и свернула шею рогачу, зато в канун Рождества она всегда вела себя безупречно, а в Великий пост ничего себе не позволяла. Выразив сочувствие в этой тяжкой утрате, Россо предлагает заняться делом: Альвиджа вполне может выдать себя за кормилицу Ливии и уверить хозяина, будто красотка сохнет по нему. Валерио также хочет помочь Параболано и советует отправить нежное послание предмету страсти: нынешние женщины впускают любовников прямо в дверь, чуть ли не с ведома мужа — нравы в Италии пали настолько, что даже родные братья и сестры спариваются друг с другом без зазрения совести.

У мастера Андреа свои радости: мессер Мако влюбился в знатную даму — Камиллу и строчит уморительные стихи. Сиенского дурачка наверняка ждёт неслыханный успех при дворе, ибо он не просто болван, а болван на двадцать четыре карата. Сговорившись с приятелем Дзоппино, художник уверяет Мако, будто Камилла изнемогает от страсти к нему, но соглашается принять его только в одежде носильщика. Мако охотно меняется платьем со слугой, а нарядившийся испанцем Дзоппино кричит, что по городу объявлено о розыске шпиона Мако, который прибыл из Сиены без паспорта, — губернатор приказал оскопить этого негодяя. Под хохот шутников Мако удирает во все лопатки.

Россо приводит к хозяину Альвиджу. Сводня без труда вымогает у влюблённого ожерелье и расписывает, как томится по нему Ливия — бедняжка с нетерпением ждёт ночи, ибо твёрдо решила либо перестать мучиться, либо умереть. Разговор прерывает появление Мако в одежде носильщика: узнав о его злоключениях, Параболано клянётся отомстить бездельнику Андреа. Альвиджа поражается легковерию знатного синьора, а Россо объясняет, что этот самовлюблённый осел искренне верит, будто любая женщина должна за ним бегать. Альвиджа решает подсунуть ему вместо Ливии жену булочника Арколано — лакомый кусочек, пальчики оближешь! Россо уверяет, что у господ вкуса меньше, чем у покойников, — все с радостью глотают!

Честные слуги Валерио и Фламминио ведут горестную беседу о современных нравах. Фламминио заявляет, что решил оставить Рим — притон бесчестия и разврата. Жить нужно в Венеции — это святой город, настоящий земной рай, убежище разума, благородства и таланта. Недаром лишь там по заслугам оценили божественного Пьетро Аретино и кудесника Тициана.

Россо сообщает Параболано, что для свидания все готово, однако стыдливая Ливия умоляет поработать с ней в темноте — известное дело, все женщины поначалу ломаются, а потом готовы отдаться хоть на площади Святого Петра. Альвиджа в преддверии бурной ночи спешит повидаться с исповедником и узнает, к великой своей радости, что наставница также успела спасти душу: если старушку и впрямь сожгут, она будет Альвидже хорошей заступницей на том свете, как была на этом.

Мастер Андреа объясняет, что Мако сглупил, удрав в самый неподходящий момент, — ведь прелестная Камилла с нетерпением ждала его! Утомлённый слишком долгим обучением, Мако просит переплавить его в придворного поскорее, и Андреа с готовностью ведёт подопечного к магистру Меркурио. Мошенники скармливают сиенцу слабительные пилюли и сажают в котёл.

Россо просит Альвиджу о маленькой услуге — напакостить ябеднику Валерио. Сводня жалуется Параболано, что негодяй Валерио предупредил брата Ливии — отчаянного головореза, который уже успел укокошить четыре десятка стражников и пятерых приставов. Но ради такого знатного синьора она готова на все — пусть братец Ливии прикончит её, по крайней мере, можно будет забыть о нищете! Параболано тут же вручает Альвидже алмаз, а изумлённого Валерио прогоняет из дома пинками. Альвиджа тем временем сговаривается с Тоньей. Булочница радуется возможности насолить мужу-пьянчужке, а Арколано, почуяв неладное, решает проследить за ретивой женой.

В ожидании вестей от сводни Россо не теряет времени даром: столкнувшись с жидом-старьёвщиком, приценивается к атласному жилету и тут же сплавляет незадачливого торговца в руки стражников. Затем расторопный слуга извещает Параболано, что в семь с четвертью его ждут в доме добродетельной мадонны Альвиджи — дело сладилось ко всеобщему удовольствию.

Мессера Мако едва не выворачивает наизнанку от пилюль, но он так доволен операцией, что желает разбить котёл — из опасения, как бы другие не воспользовались. Когда же ему подносят вогнутое зеркало, он приходит в ужас — и успокаивается, только взглянув в обыкновенное зеркало. Заявив, что хочет стать не только кардиналом, но и папой, мессер Мако начинает ломиться в дом приглянувшейся ему красотки, которая, разумеется, не посмеет отказать придворному кавалеру.

В пятом действии все сюжетные линии сходятся. Безутешный Валерио клянёт столичные нравы: стоило хозяину проявить немилость, как челядь показала своё истинное лицо — каждый наперебой старается оскорбить и унизить. Тонья, облачаясь в одежду мужа, предаётся горьким размышлениям о женской доле: сколько приходится терпеть от никудышных и ревнивых мужей! Мастер Андреа и Дзоппино, желая слегка проучить Мако, врываются в дом красотки под видом испанских солдат — бедный сиенец выскакивает из окна в нижнем белье и в очередной раз спасается бегством. Арколано, лишившись штанов, с проклятиями напяливает платье жены и встаёт в засаду у моста.

Альвиджа приглашает Параболано.к своей голубке — бедняжка так боится брата, что явилась в мужской одежде. Параболано устремляется к возлюбленной, а Россо с Альвиджей с наслаждением перемывают ему кости. Затем Россо начинает жаловаться на скудную жизнь в Риме — жаль, что испанцы не стёрли этот мерзкий город с лица земли! Услышав вопли Параболано, разглядевшего наконец свою ненаглядную, сводня и мошенник бросаются наутёк. Первой хватают Альвиджу, та валит все на Россо, а Тонья твердит, что её затащили сюда силком. Верный Валерио предлагает хозяину самому рассказать об этой ловкой проделке — тогда над ним будут меньше смеяться. Излечившийся от любви Параболано следует здравому совету и для начала утихомиривает взбешённого Арколано, который жаждет расправиться с неверной женой. Следом за обманутым булочником на сцену врывается мессер Мако в одном белье, а за ним бежит мастер Андреа с одеждой в руках. Художник клянётся, что он вовсе не испанец — напротив, ему удалось убить грабителей и отобрать похищенное. Тут же появляется Россо, за которым гонятся рыбак и жид. Слуга молит прощения у Параболано, а тот заявляет, что у прекрасной комедии не должно быть трагического конца: поэтому мессер Мако должен помириться с Андреа, а булочник — признать Тонью верной и добродетельной супругой. Россо заслуживает милости за необыкновенную хитрость, но ему следует расплатиться с рыбаком и жидом. Неугомонная Альвиджа обещает раздобыть для доброго синьора такую милашку, которой Ливия и в подмётки не годится. Параболано со смехом отвергает услуги сводни и приглашает всю компанию на ужин, чтобы вместе насладиться этим беспримерным фарсом.